Содержание:
Кто такой заказчик в строительстве?
Заказчик — это физическое или юридическое лицо, которое инициирует строительство или ремонт, финансирует его и принимает результаты работ. Именно заказчик влияет на техническое задание, выбирает подрядчиков и принимает работы.
В роли заказчика может выступать:
- частное лицо (например, при строительстве загородного дома);
- коммерческая организация;
- государственный орган (в случае госзакупок и бюджетного строительства).
При составлении договора учитывайте статус заказчика и назначение работ. В России Закон РФ «О защите прав потребителей» определяет потребителя как гражданина, который заказывает или использует работы исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Юридическое лицо не относится к потребителям по этому определению. Это влияет на применимые правила договора; условия также нужно согласовать с учётом вида работ и действующего законодательства.
Основные функции заказчика в строительстве
Некоторые считают, что заказчик ничего не делает во время строительства или ремонта. Другие полагают, что заказчик строительства или ремонта обязан быть вовлечён во все процессы на 100%. Его задача — определить цели, обеспечить необходимые решения и финансирование, а специальные задачи поручить компетентным участникам проекта.
Давайте обсудим основные обязанности заказчика во время разных этапов строительных или ремонтных работ:
1. Подготовительный этап
На этом этапе заказчик должен сформировать идею проекта и его цель (что строим, зачем, в каком объёме и в какие сроки). Это то, что чаще всего происходит за границами договора подряда с ремонтной или строительной организацией. Во время взаимодействия с дизайнером, архитектором или инженером заказчик должен определиться со своими желаниями.
Также заказчик:
- участвует в разработке технического задания (ТЗ), то есть дает правки, отвечает на вопросы и выбирает из предложенных вариантов (или просит предложить другие компромиссы);
- определяет бюджет и источники финансирования, например, он может взять кредит или договориться с генподрядчиком о поэтапных выплатах авансов;
- получает разрешительную документацию, необходимую для конкретного объекта, с помощью компетентных специалистов или самостоятельно разобравшись в требованиях. В России это могут быть разрешение на строительство или уведомление, градостроительный план и другие документы; состав и порядок оформления зависят от объекта и применимого законодательства;
- проводит тендер или выбирает подрядчиков (архитекторов, проектировщиков, строителей).
2. Организация строительного процесса
Когда проект стартует, заказчик выполняет следующие функции:
- заключает договоры с подрядчиками и субподрядчиками;
- обеспечивает своевременное финансирование;
- организует поставку строительных материалов (если это входит в его зону ответственности);
- следит за соблюдением графика работ;
- назначает ответственных за технический надзор (либо привлекает стороннюю организацию).
Это реальные обязанности заказчика. Несвоевременный платёж или задержка поставки материалов без предупреждения могут повлиять на выполнение работ. Основания и порядок пересмотра сроков нужно оценивать по фактическим причинам задержки, договору и применимому законодательству.
3. Контроль и приёмка работ
Контрольная функция — одна из ключевых:
- заказчик участвует в промежуточных приёмках этапов строительства;
- принимает завершённый объект, подписывает акты приёмки;
- при необходимости инициирует устранение недочётов;
- обеспечивает ввод объекта в эксплуатацию, когда соответствующая процедура предусмотрена для этого объекта применимым законодательством.
Заказчик должен участвовать в приёмке работ в порядке, установленном договором и применимым законодательством. В России пункт 4 статьи 753 ГК РФ для строительного подряда предусматривает оформление сдачи и приёмки актом обеих сторон. При отказе одной стороны подписать акт в нём делают отметку, а другая сторона подписывает его сама. Суд может признать односторонний акт недействительным, если сочтёт мотивы отказа обоснованными. Поэтому односторонний акт требует оценки обстоятельств; порядок уведомления о готовности работ разобран в статье об уведомлении о сдаче работ.
Какие риски несёт заказчик?
Поскольку заказчик — главный инициатор проекта, он и несёт основные риски. Да, конечно, правильный договор подряда позволяет распределить их (например, гарантийные обязательства подрядчика могут покрыть какие-либо недостатки ремонта, выявленные во время эксплуатации объекта), но все же определенные риски у заказчика имеются:
Превышение бюджета — один из частых рисков. Можно подписать с подрядчиком смету с твёрдой ценой, которая относится к согласованному составу работ. Если во время ремонта меняется дизайн-проект, появляются новые пожелания или обнаруживаются ограничения, например дефектная стяжка от застройщика, могут потребоваться дополнительные работы и пересмотр решений. Стоимость согласованных дополнительных работ и ответственность за обнаруженные дефекты определяются договором и применимым законодательством. Само обнаружение дефекта ещё не означает, что его устранение обязательно оплачивает заказчик. Такие ситуации нужно учитывать при планировании бюджета.
Нарушение сроков строительства. Даже добросовестный подрядчик не всегда может гарантировать точное соблюдение сроков: на ход работ влияют и другие участники и обстоятельства. Если возникают проблемы с доставкой материалов, за закупку которых отвечает заказчик или сторонняя компания, задерживается согласование изменений планировки или происходят чрезвычайные обстоятельства природного либо политического характера, график может потребовать пересмотра. Основания, новый график и ответственность сторон следует оценивать и согласовывать по договору и применимому законодательству.
Выбор недобросовестного подрядчика. Именно на заказчике лежит ответственность за выбор подрядчика. Если его что-то не устроит в работе компании, то именно он должен инициировать переговоры, просить переделать и, при необходимости, писать досудебные претензии или идти в суд.
Чтобы минимизировать риски, важно на старте чётко формулировать цели, нанимать опытных специалистов и вести постоянный контроль за ходом строительства. В этом может помочь Приложение 101: в нём можно собирать фото- и видеоотчёты команды и поэтапно согласовывать отчёты о выполненных работах. Актуальность сведений зависит от своевременного ведения отчётов. Дистанционное подтверждение отчёта в приложении не заменяет предусмотренные договором и законом процедуры приёмки и необходимые технические проверки.
Дистанционные отчёты помогают следить за ходом работ между посещениями объекта. Необходимость выездов зависит от характера работ, состояния проекта и задач технического контроля. Согласуйте с командой, какие вопросы можно решать удалённо, а какие требуют проверки на месте.
