Содержание:
Технический надзор — кто это?
Технадзор — специалист, которого приглашают для оценки качества работ и документации на объекте.
В этой статье строительным контролем мы называем сотрудника компании, который регулярно проверяет качество работ на объектах. Это внутреннее распределение ролей 101 GROUP, а не определение обязательного правового статуса.
Одним из главных инструментов технического надзора или строительного контроля (так мы называем этого человека) является аудит. Это комплекс мероприятий, направленных на выявление строительных ошибок, нарушений в технических заданиях, технике безопасности и документации.
Помимо обнаружения каких-либо проблем технадзор должен дать четкий алгоритм их решения и предложить системные действия, чтобы избежать повторения таких ситуаций в будущем. Поэтому специалисту нужны знания и опыт, соответствующие проверяемым работам; для узкоспециализированных вопросов привлекают профильных специалистов.
Обязанности технадзора/строительного контроля
Ниже мы привели список обязанностей технадзора на проектах 101 GROUP.
1. Оставлять свои замечания по проектам в Notion или другом планировщике
Важно: план должен совпадать с фактически проводимыми работами.
С опытом команды и материалами для строительного бизнеса можно познакомиться в Telegram-канале 101 (на русском языке). Актуальные условия помощи с настройкой планирования уточняйте отдельно: наличие подписки само по себе не подтверждает бесплатную настройку Notion.
2. Выявлять на проекте критичные направления, по которым необходимо провести аудит.
3. Определять вовлеченность мастеров и оценивать качество работы управляющего. Выборочно проверять мастеров на знание технических карт.
4. Совместно с управляющим проекта проводить контроль качества скрытых работ. Требуется проверять акты, фотографии + при необходимости (при выявлении нарушений на проекте) проводить вскрытие узлов.
5. Проверять точность расчета материалов (обращать внимание на излишний остаток).
6. Совместно с управляющим проектом выборочно проверять наличие отклонений реализации относительно проектных решений.
7. Проводить финансовый и технический анализ скрытых работ по приложению 101 (наличие переплат/долгов по оплате, правильность применения прайса, соответствие скрытых работ техкартам, оформление счета «глазами заказчика»).
8. Оценивать проект на соответствие конституции компании: временные условия, укрывные мероприятия, необходимый инвентарь, правила поведения на объекте, чистота.
9. По результатам предварительной оценки проекта и выявленным нарушениям проводить выборочный пересчёт объёма закрытых работ.
10. Оценивать проектные решения, качество применяемых материалов и изделий на предмет получения рекламаций как во время проведения работ, так и после (во время гарантийного обслуживания). Например, технадзор может ввести запрет на использование фанеры на первом слое гипсокартонных перегородок.
11. По результатам аудита технадзор обязан:
- составить отчет с указанием выявленных нарушений и сроков их устранения;
- выдать рекомендации;
- оценить нарушения и передать ответственному лицу вопрос о санкциях в рамках действующих договоров и применимых правил;
- установить необходимость проведения контрольного аудита с привлечением профильных специалистов.
Когда необходим технадзор?
В практике команды 101 GROUP технический аудит проводят в следующих случаях:
1. Компания берёт в работу объект после того, как там «поработала» другая строительная фирма.
2. По завершении «мокрых» работ, чтобы убедиться в их качестве и безопасности проведения дальнейшей работы.
3. На объекте не сходятся счета, нет порядка или нарушены дедлайны работ.
4. После основного аудита, чтобы проверить, как были внедрены рекомендации.
Как проводится аудит на проектах 101 GROUP?
Ниже — скриншоты реального аудита одного из объектов, который команда 101 GROUP взяла в работу. Аудит оформлен в Notion; адрес объекта скрыт. Изображения содержат исходные записи на русском языке. Приведённые дефекты, измерения и рекомендации относятся к этому объекту; решения для другого объекта принимает профильный специалист после обследования. Упоминание ГОСТ относится к исходному российскому кейсу и не задаёт нормы для других стран.
Какие важные пункты есть в инструкции от команды 101 GROUP:
Окна
1. Присутствует перепад высот оконных конструкций относительно вертикальной и горизонтальной оси – 10-15 мм.
2. Механических повреждений оконных рам, стеклопакетов не выявлено.
3. Комплектность оконных конструкций (ручки, штапик, декоративные заглушки на петле, дренажные заглушки) полная.
4. Гидро-пароизоляция внутренних монтажных швов отсутствует.
5. По причине некачественного монтажа оконных конструкций присутствуют продувания с улицы в местах соединения оконных блоков через поворотный эркер, а также через уплотнитель дверных полотен. Нарушена шумоизоляция. В исходном аудите это отмечено как риск образования конденсата и плесени при эксплуатации.
6. Отсутствует гидроизоляция под оконными конструкциями со стороны балкона. В процессе выпадения осадков возможны протечки в сторону помещения.
Протокол:
Требуется демонтаж/монтаж оконных конструкций с соблюдением норм установки по ГОСТу и шумо-гидроизоляция монтажных швов. Регулировка прижима дверных полотен. Гидроизоляция примыканий к полу балкона.
Полы
1. Присутствует перепад высот чернового пола – 30-40 мм.
2. По факту визуального осмотра монолитного конструктива перекрытия – повреждений не выявлено.
Потолки
1. Присутствует перепад от горизонтальной плоскости – до 20 мм.
2. По факту визуального осмотра монолитного конструктива перекрытия – повреждений не выявлено.
Протокол:
В исходной записи под потолками повторён протокол по окнам. Он не является рекомендацией по устранению перепада потолка. Решение для потолка должен сформулировать профильный специалист после проверки измерений и конструкции.
Стены
1. В плоскости стен присутствуют отклонения от вертикальной оси — до 20 мм. Отклонение от прямого угла примыкания стен — углы более 90 градусов.
2. По факту визуального осмотра монолитного несущего конструктива, блочного заполнения межквартирных и наружных стен — выявлены участки растрескивания примыкания блочного заполнения с монолитом.
3. Некачественное исполнение кладки внутриквартирных перегородок — повсеместно недопустимые отклонения от вертикальной оси до 80 мм, нарушена геометрия, отсутствует подготовка основания под кладку, перевязка в узлах пересечения перегородок отсутствует. Выбран неправильный материал для реализации перегородок.
Протокол:
Демонтаж существующих перегородок. Монтаж конструкций межкомнатных перегородок с соблюдением геометрии. Требуется предварительная подготовка монолитного основания стен под выравнивающую штукатурку устройством адгезионного слоя и шлифовки бетонных конструкций. Выравнивающая штукатурка стен с восстановлением прямых углов в 90 градусов и плоскости.
Коммуникации
1. Требуется корректировка реализованного подключения коммуникаций холодного/горячего водоснабжения, отопления. Присутствуют повреждения.
2. Требуется корректировка выводов канализационных внутридомовых труб.
3. Убрать вводные электрические кабели в штробу стен до щитка.
Балкон
1. Некачественно реализован сливной трап осадков, установлен выше уровня плоскости пола.
2. Отсутствует разуклонка плоскости пола.
Протокол:
Демонтаж существующего покрытия, произвести работы по устройству уклонообразующего слоя с дополнительной гидроизоляцией, установить сливной трап в необходимую отметку, произвести гидроиспытания.
Поделитесь инструкцией с тем, кто проводит аудит в вашей компании.
