დამკვეთის ფუნქციები რემონტის ან მშენებლობის დროს

ვინ არის დამკვეთი მშენებლობაში?

დამკვეთი არის ფიზიკური ან იურიდიული პირი, რომელიც მშენებლობის ან რემონტის ინიციატორია, აფინანსებს მას და იღებს სამუშაოების შედეგებს. სწორედ დამკვეთი ახდენს გავლენას ტექნიკურ დავალებაზე, ირჩევს კონტრაქტორებს და იღებს მათ მიერ შესრულებულ სამუშაოებს.

დამკვეთი შეიძლება იყოს:

• კერძო პირი, მაგალითად, აგარაკის მშენებლობისას;
• კომერციული ორგანიზაცია;
• სახელმწიფო ორგანო, სახელმწიფო შესყიდვებისა და საბიუჯეტო მშენებლობის შემთხვევაში.

ხელშეკრულების შედგენისას გაითვალისწინეთ დამკვეთის სტატუსი და სამუშაოების დანიშნულება. რუსეთში რუსეთის კანონი „მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ“ (რუსულ ენაზე) მომხმარებელს განსაზღვრავს როგორც მოქალაქეს, რომელიც სამუშაოებს უკვეთავს ან იყენებს მხოლოდ პირადი, ოჯახური, საყოფაცხოვრებო და სხვა საჭიროებებისთვის, რომლებიც სამეწარმეო საქმიანობას არ უკავშირდება. იურიდიული პირი ამ განსაზღვრებით მომხმარებლად არ ითვლება. ეს გავლენას ახდენს ხელშეკრულებაზე მოქმედ წესებზე; პირობები ასევე უნდა შეთანხმდეს სამუშაოების სახეობისა და მოქმედი კანონმდებლობის გათვალისწინებით.

დამკვეთის ძირითადი ფუნქციები მშენებლობაში

ზოგს მიაჩნია, რომ მშენებლობის ან რემონტის დროს დამკვეთი არაფერს აკეთებს. სხვები თვლიან, რომ დამკვეთი ყველა პროცესში 100%-ით უნდა იყოს ჩართული. მისი ამოცანაა მიზნების განსაზღვრა, საჭირო გადაწყვეტილებებისა და დაფინანსების უზრუნველყოფა და სპეციალური ამოცანების პროექტის კომპეტენტური მონაწილეებისთვის მინდობა.

განვიხილოთ დამკვეთის ძირითადი მოვალეობები სამშენებლო ან სარემონტო სამუშაოების სხვადასხვა ეტაპზე:

1. მოსამზადებელი ეტაპი

ამ ეტაპზე დამკვეთმა უნდა ჩამოაყალიბოს პროექტის იდეა და მიზანი: რას ვაშენებთ, რატომ, რა მოცულობით და რა ვადებში. ეს უმეტესად სარემონტო ან სამშენებლო ორგანიზაციასთან დადებული ხელშეკრულების (რუსულ ენაზე) ფარგლებს მიღმა ხდება. დიზაინერთან, არქიტექტორთან ან ინჟინერთან თანამშრომლობისას დამკვეთმა საკუთარი სურვილები უნდა განსაზღვროს.

დამკვეთი ასევე:

• მონაწილეობს ტექნიკური დავალების შემუშავებაში: სთავაზობს შესწორებებს, პასუხობს კითხვებს და ირჩევს შეთავაზებული ვარიანტებიდან ან ითხოვს სხვა კომპრომისულ გადაწყვეტილებებს;
• განსაზღვრავს ბიუჯეტსა და დაფინანსების წყაროებს, მაგალითად, შეუძლია აიღოს სესხი ან გენერალურ კონტრაქტორს (სტატია რუსულ ენაზე) შეუთანხმდეს ავანსების ეტაპობრივ გადახდაზე;
• კომპეტენტური სპეციალისტების დახმარებით ან მოთხოვნების დამოუკიდებლად გარკვევის შემდეგ იღებს კონკრეტული ობიექტისთვის საჭირო სანებართვო დოკუმენტაციას. რუსეთში ეს შეიძლება იყოს მშენებლობის ნებართვა ან შეტყობინება (სტატია რუსულ ენაზე), მიწის ნაკვეთის ქალაქთმშენებლობითი გეგმა და სხვა დოკუმენტები; მათი შემადგენლობა და გაფორმების წესი ობიექტსა და მოქმედ კანონმდებლობაზეა დამოკიდებული;
• ატარებს ტენდერს ან ირჩევს კონტრაქტორებს — არქიტექტორებს, პროექტანტებსა და მშენებლებს.

2. სამშენებლო პროცესის ორგანიზება

პროექტის დაწყების შემდეგ დამკვეთი შემდეგ ფუნქციებს ასრულებს:

• დებს ხელშეკრულებებს კონტრაქტორებსა და ქვეკონტრაქტორებთან;
• უზრუნველყოფს დროულ დაფინანსებას;
• ორგანიზებას უწევს სამშენებლო მასალების მიწოდებას, თუ ეს მის პასუხისმგებლობაში შედის;
• აკონტროლებს სამუშაოების გრაფიკის დაცვას;
• ნიშნავს ტექნიკურ ზედამხედველობაზე პასუხისმგებელ პირებს ან იწვევს გარე ორგანიზაციას.

ეს დამკვეთის რეალური მოვალეობებია. დაგვიანებულმა გადახდამ ან წინასწარი გაფრთხილების გარეშე მასალების მიწოდების შეფერხებამ შეიძლება სამუშაოების შესრულებაზე იმოქმედოს. ვადების გადახედვის საფუძვლები და წესი უნდა შეფასდეს შეფერხების ფაქტობრივი მიზეზების, ხელშეკრულებისა და მოქმედი კანონმდებლობის მიხედვით.

3. სამუშაოების კონტროლი და მიღება

კონტროლი დამკვეთის ერთ-ერთი ძირითადი ფუნქციაა:

• დამკვეთი მონაწილეობს სამშენებლო ეტაპების შუალედურ მიღებაში;
• იღებს დასრულებულ ობიექტს და ხელს აწერს მიღების აქტებს;
• საჭიროების შემთხვევაში იწყებს ხარვეზების აღმოფხვრის პროცესს;
• უზრუნველყოფს ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვებას, როდესაც მოქმედი კანონმდებლობა ამ ობიექტისთვის შესაბამის პროცედურას ითვალისწინებს.

დამკვეთი სამუშაოების მიღებაში უნდა მონაწილეობდეს ხელშეკრულებითა და მოქმედი კანონმდებლობით დადგენილი წესით. რუსეთში რუსეთის სამოქალაქო კოდექსის 753-ე მუხლის (რუსულ ენაზე) მე-4 პუნქტი სამშენებლო ხელშეკრულებისთვის ითვალისწინებს ჩაბარებისა და მიღების ორივე მხარის მიერ ხელმოწერილი აქტით გაფორმებას. თუ ერთი მხარე ხელმოწერაზე უარს ამბობს, აქტში ამის შესახებ აღნიშვნა კეთდება და მას მეორე მხარე თავად აწერს ხელს. სასამართლომ შეიძლება ცალმხრივი აქტი ბათილად ცნოს, თუ უარის მიზეზებს საფუძვლიანად მიიჩნევს. ამიტომ ცალმხრივი აქტი გარემოებების შეფასებას მოითხოვს; სამუშაოების მზადყოფნის შესახებ შეტყობინების წესი განხილულია სამუშაოების ჩაბარების შეტყობინების შესახებ სტატიაში (რუსულ ენაზე).

რა რისკებს იღებს დამკვეთი?

რადგან დამკვეთი პროექტის მთავარი ინიციატორია, ძირითადი რისკებიც მას ეკისრება. სწორად შედგენილი სამშენებლო ხელშეკრულება მათი განაწილების საშუალებას იძლევა: მაგალითად, კონტრაქტორის საგარანტიო ვალდებულებებმა შეიძლება მოიცვას რემონტის გარკვეული ხარვეზები, რომლებიც ობიექტის გამოყენებისას გამოვლინდება. მიუხედავად ამისა, დამკვეთს გარკვეული რისკები მაინც აქვს:

ბიუჯეტის გადაჭარბება ერთ-ერთი ხშირი რისკია. შეგიძლიათ კონტრაქტორთან ხელი მოაწეროთ ფიქსირებული ფასის ხარჯთაღრიცხვას, რომელიც შეთანხმებულ სამუშაოთა მოცულობას ეხება. თუ რემონტისას დიზაინის პროექტი იცვლება, ახალი სურვილები ჩნდება ან შეზღუდვები ვლინდება, მაგალითად, დეველოპერის მიერ მოწყობილი იატაკის დეფექტური მოსასწორებელი ფენა, შეიძლება დამატებითი სამუშაოები და გადაწყვეტილებების გადახედვა გახდეს საჭირო. შეთანხმებული დამატებითი სამუშაოების ღირებულება და გამოვლენილ ხარვეზებზე პასუხისმგებლობა ხელშეკრულებითა და მოქმედი კანონმდებლობით განისაზღვრება. ხარვეზის აღმოჩენა თავისთავად არ ნიშნავს, რომ მისი გამოსწორების საფასური აუცილებლად დამკვეთმა უნდა გადაიხადოს. ბიუჯეტის დაგეგმვისას ასეთი სიტუაციები გაითვალისწინეთ.

მშენებლობის ვადების დარღვევა. კეთილსინდისიერი კონტრაქტორიც ყოველთვის ვერ იძლევა ვადების ზუსტად დაცვის გარანტიას: სამუშაოების მიმდინარეობაზე სხვა მონაწილეები და გარემოებებიც მოქმედებს. თუ პრობლემები იქმნება იმ მასალების მიწოდებაში, რომელთა შესყიდვაზე დამკვეთი ან გარე კომპანიაა პასუხისმგებელი, გეგმარების ცვლილებების შეთანხმება ჭიანურდება ან ბუნებრივი თუ პოლიტიკური ხასიათის საგანგებო გარემოებები დგება, გრაფიკს შეიძლება გადახედვა დასჭირდეს. საფუძვლები, ახალი გრაფიკი და მხარეთა პასუხისმგებლობა ხელშეკრულებისა და მოქმედი კანონმდებლობის მიხედვით უნდა შეფასდეს და შეთანხმდეს.

არაკეთილსინდისიერი კონტრაქტორის არჩევა. სწორედ დამკვეთს ეკისრება კონტრაქტორის არჩევის პასუხისმგებლობა (სტატია რუსულ ენაზე). თუ კომპანიის მუშაობა არ აკმაყოფილებს, მან უნდა დაიწყოს მოლაპარაკება, მოითხოვოს სამუშაოს გადაკეთება და საჭიროების შემთხვევაში წარადგინოს სასამართლომდე პრეტენზია ან მიმართოს სასამართლოს.

რისკების შესამცირებლად მნიშვნელოვანია, თავიდანვე მკაფიოდ ჩამოაყალიბოთ მიზნები, დაიქირაოთ გამოცდილი სპეციალისტები და მუდმივად აკონტროლოთ მშენებლობის მიმდინარეობა. ამაში შეიძლება დაგეხმაროთ 101 აპი: მასში შეგიძლიათ შეაგროვოთ გუნდის ფოტო- და ვიდეოანგარიშები და ეტაპობრივად დაადასტუროთ შესრულებული სამუშაოების ანგარიშები. ინფორმაციის აქტუალურობა ანგარიშების დროულად წარმოებაზეა დამოკიდებული. აპში ანგარიშის დისტანციური დადასტურება არ ანაცვლებს ხელშეკრულებითა და კანონით გათვალისწინებულ მიღების პროცედურებსა და საჭირო ტექნიკურ შემოწმებებს.

დისტანციური ანგარიშები ობიექტზე ვიზიტებს შორის სამუშაოების მიმდინარეობის თვალყურის დევნებაში გეხმარებათ. ადგილზე მისვლის საჭიროება სამუშაოების ხასიათზე, პროექტის მდგომარეობასა და ტექნიკური კონტროლის ამოცანებზეა დამოკიდებული. გუნდთან შეათანხმეთ, რომელი საკითხები შეიძლება გადაწყდეს დისტანციურად და რომელი მოითხოვს ადგილზე შემოწმებას.